Transmettre son patrimoine immobilier à son partenaire non marié : ce que dit la loi

Introduction

En France, la transmission d’un patrimoine immobilier à un partenaire non marié soulève des questions juridiques et fiscales complexes. Contrairement aux couples mariés ou pacsés, les concubins ne bénéficient pas des mêmes protections légales. Cet article explore les mécanismes disponibles pour sécuriser cette transmission, en s’appuyant sur des exemples concrets et des conseils d’experts.

Le cadre juridique de la transmission entre concubins

L’absence de droits automatiques

Contrairement aux époux ou partenaires de PACS, les concubins ne disposent d’aucun droit automatique sur le patrimoine de leur partenaire. En cas de décès, sans testament, les biens immobiliers sont transmis selon les règles de la dévolution légale, excluant le concubin survivant.

Exemple : Si Jean, propriétaire d’un appartement, décède sans testament, ses biens reviennent à ses héritiers légaux (enfants, parents), et non à sa compagne avec qui il vivait depuis 20 ans.

Le testament : un outil indispensable

Pour contourner cette exclusion, le testament est l’outil le plus simple. Il permet de désigner son concubin comme légataire universel ou à titre particulier. Cependant, cette solution présente des limites :

- La réserve héréditaire : Les héritiers réservataires (enfants, parents) peuvent contester le testament s’ils estiment leurs droits lésés. - Les droits de succession élevés : Les concubins sont soumis à un taux d’imposition de 60 % après un abattement de seulement 1 594 €, contre 0 % pour les époux.

Conseil d’expert : Maître Dupont, notaire à Paris, recommande de combiner testament et donation pour optimiser la transmission : « Un testament seul peut ne pas suffire. Une donation en pleine propriété ou en usufruit, selon les cas, peut réduire la charge fiscale. »

Les alternatives au testament

La donation entre vifs

La donation permet de transmettre un bien de son vivant, avec des avantages fiscaux sous certaines conditions :

- Donation en pleine propriété : Le concubin devient propriétaire immédiat, mais les droits de donation sont élevés (60 % après abattement). - Donation en usufruit : Le concubin bénéficie du bien sans en être propriétaire, réduisant ainsi les droits de succession futurs.

Cas pratique : Marie, 65 ans, donne l’usufruit de sa maison à son compagnon. À son décès, la nue-propriété revient à ses enfants, évitant ainsi un conflit successoral.

L’assurance-vie

L’assurance-vie est un outil flexible pour transmettre un capital ou un bien immobilier à son concubin. Les primes versées sont exonérées de droits de succession dans la limite de 152 500 € par bénéficiaire, sous conditions.

Avantages : - Exonération partielle des droits de succession. - Rapidité de transmission (hors succession).

Inconvénients : - Coût des primes d’assurance. - Limites liées à l’âge et à la santé de l’assuré.

Les pièges à éviter

Les conflits avec les héritiers légaux

Les héritiers réservataires peuvent contester une transmission jugée excessive. Pour minimiser les risques :

- Privilégier les donations modestes : Éviter de léser la réserve héréditaire. - Documenter la volonté du défunt : Un testament olographe ou authentique réduit les risques de contestation.

Les erreurs fiscales

Les concubins sont soumis à des droits de succession très élevés. Pour les réduire :

- Utiliser les abattements : Bien que limités, ils existent (1 594 € pour les concubins). - Opter pour des montages juridiques : Comme la société civile immobilière (SCI) pour partager la propriété.

Conclusion

Transmettre son patrimoine immobilier à son concubin nécessite une planification rigoureuse. Testament, donations et assurance-vie sont des outils complémentaires pour sécuriser cette transmission. Cependant, les contraintes fiscales et juridiques imposent de consulter un notaire pour adapter la stratégie à chaque situation.

Question ouverte : Dans un contexte où les familles recomposées sont de plus en plus fréquentes, la loi devrait-elle évoluer pour mieux protéger les concubins ?