Qui a le droit de convoquer une assemblée générale en copropriété ? Décryptage des règles et des acteurs clés

Introduction

En copropriété, l'assemblée générale (AG) est un moment clé où se prennent les décisions importantes pour l'immeuble. Si le syndic est souvent perçu comme le seul acteur habilité à convoquer cette réunion, la réalité est plus nuancée. D'autres parties prenantes, comme les copropriétaires ou le conseil syndical, peuvent également initier cette démarche sous certaines conditions. Cet article explore en détail les règles encadrant la convocation d'une AG, les droits de chaque acteur et les procédures à suivre.

Le rôle central du syndic dans la convocation de l'AG

Le syndic de copropriété est traditionnellement chargé d'organiser et de convoquer l'assemblée générale. Cette responsabilité est encadrée par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, qui précisent ses obligations :

- Fréquence minimale : Le syndic doit convoquer au moins une AG par an, généralement dans les six mois suivant la clôture de l'exercice comptable. - Délai de convocation : Les copropriétaires doivent être informés au moins 21 jours avant la date de l'AG, sauf urgence justifiée. - Contenu de la convocation : L'ordre du jour, les documents à examiner et les modalités de vote doivent être clairement indiqués.

Exemple : Un syndic qui omet de convoquer l'AG annuelle peut être sanctionné pour manquement à ses obligations, comme l'a rappelé un arrêt de la Cour de cassation en 2020.

Les copropriétaires : un droit de convocation encadré

Contrairement aux idées reçues, les copropriétaires ne sont pas démunis face à un syndic défaillant. La loi leur reconnaît un droit de convocation sous certaines conditions :

1. Initiative individuelle ou collective : Un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins 25 % des voix peuvent demander la tenue d'une AG. Cette demande doit être motivée et adressée au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception.

1. Délai de réponse : Le syndic dispose d'un mois pour organiser l'AG. En cas de silence ou de refus, les copropriétaires peuvent saisir le tribunal judiciaire pour faire désigner un mandataire ad hoc.

Cas pratique : Dans une copropriété parisienne, des copropriétaires ont réussi à faire convoquer une AG pour voter des travaux urgents de toiture, malgré l'inertie du syndic.

Le conseil syndical : un acteur clé pour une convocation proactive

Le conseil syndical, composé de copropriétaires élus, joue un rôle de surveillance et d'assistance du syndic. Il peut également initier la convocation d'une AG dans deux situations :

- À la demande du syndic : Le conseil syndical peut aider à préparer l'ordre du jour et à diffuser les convocations. - En cas de carence du syndic : Si le syndic ne remplit pas ses obligations, le conseil syndical peut saisir le tribunal pour faire désigner un administrateur provisoire.

Chiffres clés : Selon une étude de l'ARC (Association des Responsables de Copropriété), 30 % des AG sont aujourd'hui co-organisées par le conseil syndical, signe d'une implication croissante des copropriétaires.

Les tiers : une convocation exceptionnelle

Dans des cas très spécifiques, des tiers peuvent demander la convocation d'une AG :

- Le tribunal : En cas de litige grave (ex. : travaux non votés, dettes impayées), le juge peut ordonner la tenue d'une AG. - Les créanciers : Si la copropriété est en difficulté financière, un créancier peut solliciter une AG pour statuer sur un plan de redressement.

Exemple juridique : En 2022, un tribunal de Nantes a ordonné la convocation d'une AG pour voter un plan de sauvegarde d'une copropriété en faillite.

Procédures et bonnes pratiques pour une convocation réussie

Pour garantir la légalité et l'efficacité d'une AG, voici les étapes à suivre :

1. Préparation de l'ordre du jour : Il doit être précis et limité aux sujets urgents ou stratégiques.

1. Envoi des convocations : Par courrier recommandé ou électronique (si autorisé par le règlement de copropriété).

1. Vérification des quorums : Le premier tour de vote nécessite la présence de copropriétaires représentant au moins 50 % des voix.

Conseil : Utilisez des outils numériques comme CoproConnect pour faciliter la gestion des convocations et des votes.

Conclusion

Si le syndic reste l'acteur principal pour convoquer une assemblée générale, les copropriétaires et le conseil syndical disposent de leviers pour agir en cas de carence. Une bonne connaissance des règles et une organisation rigoureuse sont essentielles pour garantir des AG efficaces et conformes à la loi. À l'ère du numérique, les outils collaboratifs offrent de nouvelles opportunités pour simplifier ces démarches et renforcer la transparence.

Question ouverte : Comment les copropriétés pourraient-elles mieux utiliser les technologies pour démocratiser l'organisation des AG ?