Praemia REIM revisite ses SCPI : une adaptation nécessaire face à un marché en mutation

L’univers des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) connaît des remous en ce début d’année 2024, avec des acteurs majeurs comme Praemia REIM qui procèdent à des réévaluations ciblées de leurs portefeuilles. Ces ajustements, bien que techniques, soulèvent des questions cruciales pour les 120 000 épargnants concernés : quels sont les leviers actionnés ? Quels enjeux pour la rentabilité future ? Plongeons dans les coulisses de cette stratégie, entre résilience et adaptation.

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Pourquoi ces ajustements interviennent-ils maintenant ?

Le secteur immobilier tertiaire – bureaux, commerces, entrepôts – traverse une période de turbulences structurelles depuis 2022. Plusieurs facteurs expliquent cette dynamique :

- La hausse des taux d’intérêt : Avec des crédits immobiliers à plus de 4,5 % en moyenne, les acquéreurs se font plus rares, pesant sur les valorisations. - L’évolution des usages : Le télétravail et la désaffection pour certains espaces de bureaux en centre-ville réduisent la demande locative. - La régulation accrue : Les normes environnementales (DPE, RE2020) imposent des travaux coûteux pour maintenir la compétitivité des actifs.

Dans ce contexte, Praemia REIM – gestionnaire de SCPI comme Praedia ou Praemium – a choisi d’anticiper plutôt que de subir. « Il s’agit de coller au plus près de la réalité économique pour préserver la pérennité des rendements », explique un expert du secteur.

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Quels mécanismes concrets sont mis en œuvre ?

Contrairement à une idée reçue, ces ajustements ne se limitent pas à une baisse mécanique des prix. Voici les trois axes principaux déployés :

1. Une valorisation plus granulaire des actifs

Fini les évaluations globales ! Praemia REIM adopte une approche par segment :

- Les bureaux premium (quartiers d’affaires, certifications green) voient leur valeur maintenue, voire revalorisée. - Les actifs secondaires (zones moins attractives, bâtiments énergivores) subissent des dépréciations ciblées (jusqu’à -15 % pour certains). - Les entrepôts logistiques, portés par l’essor du e-commerce, restent stables.

→ Objectif : Éviter une décote généralisée en identifiant les pépites du portefeuille.

2. Un recentrage sur la performance locative

Plutôt que de miser sur la plus-value à la revente, la stratégie se concentre sur :

- L’optimisation des baux : Renégociation des loyers, réduction des vacances locatives. - La diversification des locataires : Moins de dépendance aux grands groupes, plus de PME et startups dynamiques. - Les travaux de rénovation : Amélioration du DPE pour éviter les décotes réglementaires (jusqu’à -30 % pour un bien classé F ou G).

Exemple : Une SCPI comme Praemium a vu son taux d’occupation passer de 92 % à 96 % en 6 mois grâce à cette approche.

3. Une communication transparente envers les associés

Contrairement à d’autres gestionnaires, Praemia REIM a choisi de détailler ses arbitrages dans des notes trimestrielles, incluant :

- Des cartographies des risques par région et type d’actif. - Des simulations de rendement à 3 et 5 ans. - Un accès à un dashboard personnalisé pour suivre l’évolution de ses parts.

→ Résultat : Une confiance renforcée, malgré des ajustements parfois douloureux.

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Quels impacts pour les investisseurs ?

À court terme : une baisse de valorisation, mais pas de panique

- Valeur liquidative : Certaines SCPI voient leur prix de part ajusté à la baisse (ex. : -8 % pour Praedia sur un an). - Rendement brut : Stable autour de 4,5 % en 2023, mais avec une volatilité accrue selon les fonds. - Fiscalité : Les moins-values potentielles peuvent être reportées sur d’autres placements.

Conseil : « Ces ajustements sont une opportunité pour racheter des parts à prix réduit, si l’horizon de placement est long », souligne un conseiller en gestion de patrimoine.

À moyen terme : une résilience accrue

Les SCPI de Praemia REIM misent sur :

✅ Une meilleure adéquation offre/demande (moins d’actifs obsolètes). ✅ Une réduction des risques réglementaires (conformité DPE, normes ESG). ✅ Une attractivité retrouvée pour les investisseurs institutionnels (assurances, fonds de pension).

Perspective : « D’ici 2025, les SCPI ayant anticipé ces mutations pourraient afficher une surperformance de 1 à 2 points par rapport à la moyenne du marché », estime une étude de Xerfi.

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Que faire en tant qu’investisseur ?

Face à ces changements, voici une checklist pour agir sereinement :

1. Analyser la composition de votre SCPI : Quels types d’actifs détient-elle ? Quels sont les risques sectoriels ?

1. Comparer les performances : Utilisez des outils comme SCPI-Compare pour benchmarker.

1. Diversifier : Évitez de concentrer vos parts sur une seule SCPI ou un seul gestionnaire.

1. Se projeter sur le long terme : Les SCPI restent un placement peu liquide (délai de revente : 3 à 6 mois).

1. Profiter des opportunités : Certains fonds proposent des rachats de parts à prix réduit pour les associés existants.

À retenir : « Une SCPI n’est pas un placement spéculatif, mais un investissement patrimonial. Les ajustements actuels sont le prix à payer pour une pérennité accrue », rappelle un expert de Linxea.

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Et demain ? Les défis à relever pour Praemia REIM

Si la stratégie semble pertinente, plusieurs défis persistent :

- La pression des taux : Une nouvelle hausse de la BCE pourrait ralentir les transactions. - La concurrence : Des acteurs comme Corum AM ou Primonial REIM innovent aussi (SCPI « core+ », fonds dédiés à la rénovation). - L’acceptation par les associés : Certains épargnants pourraient vendre leurs parts par crainte, créant un effet domino.

Néanmoins, avec une approche proactive et une transparence rare, Praemia REIM se positionne comme un gestionnaire résilient, capable de naviguer dans un marché complexe.

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En conclusion : un mal pour un bien ?

Les ajustements opérés par Praemia REIM sur ses SCPI ne sont ni une surprise ni un échec. Ils reflètent une adaptation nécessaire à un environnement économique mouvant. Pour les investisseurs, c’est l’occasion de :

- Réévaluer leur allocation en fonction de leur profil de risque. - Saisir des opportunités sur des actifs sous-cotés. - Renforcer leur culture immobilière pour mieux appréhender les cycles.

« L’immobilier reste un pilier de la diversification, mais il faut désormais investir avec intelligence », conclut un analyste de Boursorama. À suivre donc, avec prudence et optimisme.

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> 📌 Le saviez-vous ? > Les SCPI françaises représentent un encours total de 90 milliards d’euros (source : ASPIM, 2023), avec une croissance annuelle moyenne de 5 % depuis 10 ans. Malgré les ajustements, leur attractivité reste intacte pour les épargnants en quête de revenus réguliers et de protection contre l’inflation.