Locataires et propriétaires sous tension : le Pays Basque instaure un bouclier anti-hausse des loyers

Une première en France : 24 communes du Pays Basque, de Biarritz à Hendaye, expérimentent un dispositif inédit pour juguler l’envolée des prix de l’immobilier locatif. Entre espoir pour les ménages et craintes des bailleurs, cette mesure divise.

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Un tournant pour le marché locatif basque

Depuis le 1er juillet 2024, une page se tourne pour les locataires du Pays Basque. 24 villes, dont les emblématiques Biarritz, Bayonne et Anglet, mais aussi des communes moins connues comme Bidart, Guéthary ou Saint-Jean-de-Luz, appliquent désormais un encadrement strict des loyers. Ce mécanisme, déjà testé dans des métropoles comme Paris ou Lille, prend ici une dimension territoriale sans précédent.

Objectif affiché : endiguer la flambée des prix qui rend l’accès au logement de plus en plus difficile pour les habitants, notamment les jeunes actifs et les familles modestes. Selon les dernières données de l’Observatoire des Loyers, les prix au m² ont grimpé de près de 15% en deux ans dans certaines zones, une hausse bien supérieure à l’inflation.

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Comment fonctionne ce dispositif ?

Contrairement aux idées reçues, l’encadrement des loyers ne signifie pas une fixation arbitraire des prix. Voici les clés pour comprendre son application :

- Un loyer de référence : Calculé en fonction de la typologie du logement (studio, T2, T3, etc.), de son état (neuf, rénové, vétuste) et de sa localisation précise (quartier central vs périphérie). - Une fourchette autorisée : Le propriétaire peut fixer son loyer dans une marge de +20% à -30% autour de ce référence, offrant une certaine flexibilité. - Des exceptions notables : - Les logements vacants depuis plus de 18 mois (pour inciter à la remise sur le marché). - Les baux renouvelés sans changement de locataire (le loyer peut être réévalué selon l’IRL, l’Indice de Référence des Loyers). - Les résidences secondaires (non concernées par la mesure).

> « Ce n’est pas un gel des loyers, mais un filet de sécurité pour éviter les abus », explique Maïder Arostéguy, adjointe au logement à la mairie de Bayonne.

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Quels impacts pour les locataires et les propriétaires ?

Pour les locataires : un soulagement à relativiser

- Baisse immédiate pour les nouveaux contrats : Les ménages signant un bail dans une zone encadrée pourraient économiser jusqu’à 300 € par mois pour un T3, selon les simulations de l’ADIL 64 (Agence Départementale pour l’Information sur le Logement). - Un effet psychologique : « Savoir qu’on ne peut pas se faire ‘plumer’ à la signature d’un bail, c’est rassurant », confie Julien, 28 ans, en recherche d’un logement à Anglet. - Mais des limites : - Le parc locatif reste tendu (taux de vacance inférieur à 1% dans certaines villes). - Les loyers élevés antérieurs à juillet 2024 ne seront pas revus à la baisse.

Pour les propriétaires : entre adaptation et inquiétudes

- Une rentabilité réduite : « Sur un investissement locatif récent, la marge se resserre », déplore Éric L., bailleur à Biarritz, qui craint une désincitation à louer. - Des stratégies de contournement : Certains propriétaires pourraient : - Privilégier la location saisonnière (non soumise à l’encadrement). - Rénover pour justifier un loyer plus élevé (en passant dans une catégorie supérieure). - Un risque de pénurie ? : L’Union des Propriétaires du Pays Basque alerte sur un possible retrait de logements du marché, aggravant la crise.

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Réactions et perspectives : entre espoir et scepticisme

Le soutien des associations et des élus

- La CLCV (Consommation, Logement et Cadre de Vie) salue « une avancée sociale majeure », tout en appelant à un renforcement des contrôles pour éviter les fraudes. - Les maires des 24 communes ont uni leurs forces pour porter le projet, avec l’appui de la Communauté d’Agglomération du Pays Basque. « C’est un outil contre la gentrification », affirme Jean-René Etchegaray, maire de Bayonne.

Les voix dissonantes

- Les professionnels de l’immobilier (notaires, agents) redoutent « un effet contre-productif », avec une baisse de l’offre et une hausse des prix à l’achat (les investisseurs se reportant sur la pierre). - Certains locataires critiquent un dispositif « trop tardif » : « Pourquoi ne pas avoir agi il y a 5 ans, quand les prix ont commencé à exploser ? », s’interroge Claire, locataire à Saint-Jean-de-Luz.

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Et demain ? Un modèle à généraliser ?

Le Pays Basque sert désormais de laboratoire pour évaluer l’efficacité de l’encadrement des loyers en zone tendue. Les résultats seront scrutés de près par :

- L’État : Le ministère du Logement pourrait s’inspirer de ce modèle pour l’étendre à d’autres territoires (Bordeaux, Toulouse, Nice…). - Les autres collectivités : Plusieurs métropoles, comme Montpellier ou Lyon, étudient déjà des dispositifs similaires. - Bruxelles : La Commission européenne suit avec attention cette expérimentation, dans un contexte de crise du logement qui touche toute l’Union.

> « Si ça marche ici, pourquoi pas ailleurs ? Mais il faut donner du temps au temps », tempère Pierre Hurmic, maire de Bordeaux, en visite à Bayonne pour s’inspirer du dispositif.

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En pratique : comment vérifier si votre logement est concerné ?

1. Consultez la liste des 24 communes : Lien vers le décret préfectoral (à venir).

1. Utilisez le simulateur officiel : Disponible sur le site de la Préfecture des Pyrénées-Atlantiques, il permet de connaître le loyer de référence pour votre bien.

1. En cas de doute : Contactez l’ADIL 64 (gratuit) ou un médiateur du logement.

⚠️ Attention aux arnaques : Méfiez-vous des propriétaires exigeant des loyers manifestement excessifs sous prétexte de « charges incluses » ou de « services annexes ».

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📊 Chiffres clés

| Indicateur | Valeur (2024) | |------------|--------------| | Nombre de communes concernées | 24 | | Hausse moyenne des loyers (2 ans) | +14,7% | | Loyer moyen d’un T2 à Biarritz | 850 €/mois | | Économies potentielles pour un T3 | Jusqu’à 3 600 €/an | | Taux de vacance locative | < 1% dans 12 communes |

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Conclusion : une mesure symbolique, mais suffira-t-elle ?

L’encadrement des loyers au Pays Basque marque une volonté politique forte de protéger les ménages face à la spéculation immobilière. Pourtant, son succès dépendra de :

✅ Son application rigoureuse (contrôles, sanctions pour les fraudeurs). ✅ L’équilibre entre offre et demande (éviter un exode des bailleurs). ✅ Des mesures complémentaires (construction de logements sociaux, aides à la rénovation).

« Ce n’est pas une baguette magique, mais c’est un premier pas », résume Nathalie, locataire à Anglet. « Maintenant, il faut que ça tienne dans la durée. »

Et vous, seriez-vous prêt à investir ou louer dans une zone encadrée ? Partagez votre avis en commentaire !