Marseille : quand des abris de fortune deviennent des placements mirifiques en bord de mer

Entre rêve méditerranéen et réalité précaire, le marché immobilier marseillais réserve une surprise de taille : des cabanons vétustes, jadis réservés aux pêcheurs locaux, s’arrachent aujourd’hui à des tarifs dignes de résidences luxueuses. Une aberration qui interroge sur les dérives d’un secteur en ébullition.

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Des prix qui défient la logique

Sur les côtes de la cité phocéenne, une poignée de cabanes en bois ou en parpaings, souvent dépourvues d’eau courante ou d’électricité, voient leur valeur exploser. Des annonces frôlant les 300 000 à 500 000 euros pour quelques mètres carrés de surface habitable – parfois moins – ne sont plus une rareté. Un phénomène qui laisse perplexe :

- Un emplacement exceptionnel : Proximité immédiate avec la mer, vues imprenables sur les calanques ou le Vieux-Port. - Une rareté artificielle : Le nombre de ces constructions, souvent illégales ou tolérées, est limité, créant une pénurie organisée. - Un effet « colibri » : Les acquéreurs, séduit par l’authenticité (ou l’exotisme) de ces habitats, ferment les yeux sur leur état de délabrement.

> « C’est comme acheter un ticket pour un rêve… même si le rêve en question ressemble parfois à une baraque en tôle », ironise un agent immobilier local.

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Qui achète ces cabanons ? Un profil d’acquéreur surprenant

Contrairement aux idées reçues, ces achats ne concernent pas uniquement des Marseillais nostalgiques ou des pêcheurs en quête d’un pied-à-terre. Le marché attire une clientèle variée :

✅ Les investisseurs étrangers (Belges, Suisses, Britanniques) en quête de résidences secondaires « atypiques », prêts à payer le prix fort pour un bout de Méditerranée. ✅ Les spéculateurs qui misent sur une revalorisation future du secteur, malgré les risques juridiques (certains cabanons sont menacés de démolition). ✅ Les artistes et influenceurs séduits par l’esthétique « bohème-chic » de ces lieux, qu’ils transforment en décors instagrammables.

Exemple frappant : Un cabanon de 12 m², sans sanitaires, a trouvé preneur à 420 000 euros en 2023 – soit 35 000 €/m², un record qui dépasse certains arrondissements parisiens !

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Un marché à haut risque

Derrière l’engouement se cachent des pièges juridiques et pratiques :

🚨 Légalité précaire : Beaucoup de ces constructions sont non déclarées ou en infraction avec le Plan Local d’Urbanisme (PLU). Certaines ont déjà été rasées par la mairie. 💰 Coûts cachés : Rénovation impossible sans permis (souvent refusé), frais de viabilisation exorbitants, ou taxes foncières rétroactives. 🌊 Risques naturels : Inondations, érosion côtière… Ces cabanons, souvent construits sans normes, sont vulnérables aux caprices de la mer.

> « Acheter ici, c’est comme jouer à la roulette russe avec son portefeuille », résume un notaire marseillais.

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Pourquoi un tel emballement ?

Plusieurs facteurs expliquent cette bulle immobilière localisée :

1. L’attrait du « vivre les pieds dans l’eau » : Dans une ville où le foncier est tendu, ces cabanons offrent un accès privilégié à la mer, même précaire.

1. L’effet « Airbnb » : Certains propriétaires les louent jusqu’à 200 €/nuit en été, malgré leur confort sommaire.

1. La spéculation sur les calanques : Le parc national des Calanques, classé, limite les nouvelles constructions, faisant flamber les prix des existantes.

1. Un symbole de résistance : Pour certains Marseillais, ces cabanons incarnent l’âme rebelle de la ville, face à la gentrification galopante.

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Que faire ? Réguler ou laisser-faire ?

Les autorités locales sont divisées :

- Les partisans d’une régularisation proposent de légaliser certains cabanons sous conditions (normes environnementales, sécurité). - Les opposants dénoncent une privatisation du littoral et réclament leur démolition pour rendre les espaces publics aux citoyens.

Entre-temps, les prix continuent de grimper, et les rêves de Méditerranée – même en version « rustique » – restent hors de prix pour la plupart des Marseillais.

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En chiffres : la folie des cabanons marseillais

| Critère | Donnée (2023-2024) | |------------------------|----------------------------| | Prix moyen au m² | 20 000 à 40 000 € | | Surface moyenne | 10 à 20 m² | | Temps moyen de vente | Moins de 15 jours | | Part des acheteurs étrangers | ~40% |

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> 💡 Le saviez-vous ? > Certains cabanons sont transmis de génération en génération depuis les années 1950… sans jamais avoir été officiellement enregistrés au cadastre !

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Et demain ?

Si rien ne change, deux scénarios se dessinent : - L’éclatement de la bulle : Une correction des prix si les démolitions s’accélèrent ou si la demande se tarit. - La muséification : Ces cabanons deviennent des objets de collection, réservés à une élite prête à payer pour leur histoire.

Une chose est sûre : à Marseille, le bord de mer n’a jamais été aussi cher… ni aussi précaire.