L’immobilier français résiste à la morosité : pourquoi les prix continuent de grimper malgré tout

Entre pénurie de biens et appétit des acquéreurs, le secteur immobilier défie les pronostics. Tour d’horizon d’un marché où l’offre peine à suivre, alimentant une spirale haussière qui interroge.

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Un déséquilibre structurel : trop de demande, trop peu de logements

Le constat est sans appel : le marché immobilier hexagonal reste sous pression, porté par une demande qui ne faiblit pas, même dans un environnement économique incertain. Plusieurs facteurs expliquent cette résilience inattendue :

- L’effet « valeur refuge » : Dans un contexte de taux d’épargne élevés et d’inflation persistante, les Français se tournent massivement vers la pierre, perçue comme un placement sûr à long terme. - Le déficit chronique de logements : Avec un parc immobilier vieillissant et des délais de construction allongés (permis, matériaux, main-d’œuvre), l’offre disponible stagne alors que les besoins explosent, notamment dans les grandes métropoles. - Les taux d’intérêt en légère accalmie : Après des hausses brutales en 2023, les crédits immobiliers deviennent progressivement plus accessibles, relançant les projets d’achat pour les ménages solvables.

> « Nous observons un phénomène de rattrapage : les acquéreurs qui avaient reporté leur projet en 2022-2023 reviennent sur le marché, mais se heurtent à une offre atone. » — Économiste spécialisé en immobilier résidentiel

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Des prix en hausse : quelles villes tirent leur épingle du jeu ?

Si la tendance haussière est nationale, certaines zones géographiques concentrent les tensions :

| Ville | Évolution des prix (12 mois) | Facteur clé | |-----------------|----------------------------------|-------------------------------------| | Paris | +3,2% | Retour des investisseurs étrangers | | Lyon | +4,1% | Dynamisme économique local | | Bordeaux | +5,5% | Attractivité des retraités | | Montpellier | +6,8% | Pénurie de terrains constructibles | | Rennes | +4,7% | Croissance démographique forte |

À noter : Les petites et moyennes villes ne sont pas en reste. Des communes périphériques, comme Saint-Étienne (+3,9%) ou Le Mans (+4,3%), profitent de l’exode des citadins en quête de pouvoir d’achat.

!Carte interactive des prix au m² en France — Source : Notaires de France, 2024

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Les défis à venir : entre régulation et spéculation

Face à cette surchauffe, les pouvoirs publics et les acteurs du secteur tentent de réagir :

✅ Mesures incitatives : - Prolongation du PTZ (Prêt à Taux Zéro) dans les zones tendues. - Assouplissement des règles d’urbanisme pour accélérer les constructions (ex : dérogations pour les logements sociaux).

⚠️ Risques à surveiller : - La bulle spéculative : Certains experts craignent un décrochage des prix si les taux remontent brutalement. - L’exclusion des primo-accédants : Avec des prix moyens dépassant 4 000 €/m² dans 20 grandes villes, l’accession à la propriété devient un parcours du combattant pour les jeunes ménages. - La fracture territoriale : Les écarts de prix entre métropoles et zones rurales n’ont jamais été aussi marqués.

> « Sans un choc d’offre massif, la pression sur les prix va persister. Les collectivités locales doivent jouer un rôle clé en libérant du foncier. » — Promoteur immobilier interviewé par nos soins

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Perspectives 2024-2025 : vers un rééquilibrage ?

Les projections restent prudentes :

- Scénario optimiste : Une stabilisation des prix d’ici fin 2024 si les taux de crédit se maintiennent sous 4%, couplée à une reprise des mises en chantier. - Scénario pessimiste : Une nouvelle flambée des prix (+5 à 7%) en cas de pénurie prolongée ou de rebond inflationniste.

À suivre de près : - L’impact de la loi « Zéro Artificialisation Nette » (ZAN) sur les permis de construire. - L’évolution des taux directeurs de la BCE, cruciale pour le pouvoir d’achat immobilier.

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En résumé : un marché sous haute tension

- Demande soutenue → Prix en hausse (même dans un contexte économique fragile). - Offre insuffisante → Délais d’achat allongés (6 à 12 mois en moyenne dans les grandes villes). - Solutions urgentes : Libérer du foncier, simplifier les normes, et cibler l’aide aux primo-accédants.

!Infographie : Évolution des prix depuis 2020 — Cliquez pour agrandir

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