Locations touristiques : vers un resserrement fiscal qui pourrait bouleverser le marché
Locations touristiques : le grand chamboulement fiscal est en marche
La donne change pour les propriétaires de logements meublés loués à la nuitée ou à la semaine. Entre renforcement des contrôles, alourdissement des prélèvements et restrictions locales, le secteur des locations touristiques se prépare à une révolution réglementaire dont les répercussions pourraient être majeures. Analyse des enjeux, des risques et des pistes pour anticiper ces mutations.
---
Pourquoi un durcissement fiscal ciblé ?
Les pouvoirs publics ont mis le doigt sur un déséquilibre croissant : alors que le parc immobilier se raréfie dans les zones tendues, les plateformes de location courte durée (Airbnb, Booking, etc.) continuent de prospérer, aggravant la crise du logement pour les résidents permanents. Plusieurs facteurs expliquent cette volonté de serrer la vis :
- Explosion des prix : Dans des villes comme Paris, Bordeaux ou Nice, les loyers des locations touristiques peuvent dépasser de 30 à 50% ceux des baux classiques, faussant le marché. - Évasion fiscale présumée : Selon la Cour des comptes, un tiers des loueurs ne déclareraient pas l’intégralité de leurs revenus, privant l’État de millions d’euros de recettes. - Pression urbaine : Les municipalités dénoncent une gentrification accélérée et une désertification des centres-villes, où les commerces de proximité peinent à survivre.
> « La location touristique ne peut plus être un far west fiscal. Il faut rétablir un équilibre entre attractivité économique et justice sociale. » — Un haut fonctionnaire du ministère de l’Économie (sous couvert d’anonymat).
---
Quelles mesures concrètes se profilent ?
Le gouvernement et les collectivités locales préparent un arsenal de dispositions pour encadrer — voire décourager — les locations touristiques. Voici les trois leviers principaux :
1. Un impôt sur les revenus locatifs revu à la hausse
Jusqu’ici, les propriétaires bénéficiaient d’un régime fiscal avantageux (micro-BIC ou réel simplifié) avec des abattements pouvant atteindre 50%. Désormais, plusieurs scénarios sont envisagés :- Suppression des abattements pour les logements loués plus de 120 jours par an, avec une imposition à 100% des revenus. - Majorations locales : Certaines villes (comme Paris ou Lyon) pourraient instaurer une surtaxe de 10 à 20% sur les locations touristiques, en plus de la taxe de séjour. - Alignement sur le régime des LMNP (Loueurs Meublés Non Professionnels) pour les petits propriétaires, avec des obligations comptables renforcées.
2. Des contrôles fiscaux systématiques
Fini le temps où les plateformes échappaient à toute traçabilité. Dès 2025, un fichier centralisé devrait être mis en place, croisant les données :✅ Déclarations des propriétaires (via leur espace impôts.gouv.fr). ✅ Données des plateformes (transmises automatiquement à l’administration). ✅ Signalements des voisins ou syndicats (pour les locations illégales).
Sanctions en cas de fraude : - Amendes pouvant aller jusqu’à 80% des revenus non déclarés. - Radiation des annonces sur les plateformes en cas de non-conformité. - Poursuites pénales pour les récidivistes (jusqu’à 2 ans de prison).
3. Des restrictions d’usage dans les zones tendues
Plusieurs métropoles envisagent de limiter drastiquement les locations touristiques :- Interdiction pure et simple dans certains quartiers (comme à Barcelone ou Amsterdam). - Plafond de 90 jours par an (contre 120 actuellement à Paris). - Obligation de compenser : Pour obtenir une autorisation, il faudra racheter un logement pour le mettre en location longue durée.
---
Quels impacts pour les propriétaires et investisseurs ?
⚠️ Risques majeurs
- Baisse de la rentabilité : Avec une imposition à 100% et des taxes locales supplémentaires, certains biens pourraient devenir déficitaires. - Désengagement des plateformes : Face aux contraintes, Airbnb ou Abritel pourraient réduire leur présence en France. - Décote des biens : Les logements dédiés à la location touristique pourraient perdre 10 à 20% de leur valeur sur le marché de la revente.💡 Opportunités à saisir
Malgré ce contexte difficile, des stratégies gagnantes existent :- Diversifier son portefeuille : Mélanger locations longues et courtes durée pour limiter les risques. - Cibler les zones moins saturées : Les petites villes et stations balnéaires (hors Paris, Bordeaux, Lyon) restent moins exposées aux restrictions. - Optimiser fiscalement : Passer en LMNP (si éligible) ou créer une SCI à l’IS pour lisser l’imposition. - Investir dans l’éco-responsabilité : Les logements bas carbone ou labelisés pourraient bénéficier d’exonérations partielles.
---
Que faire dès maintenant ?
Pour anticiper ces changements, voici une checklist urgente :
- Auditer sa situation fiscale : Vérifier que tous les revenus 2023/2024 sont bien déclarés.
- Évaluer la rentabilité réelle : Simuler l’impact d’une imposition à 100% sur ses revenus locatifs.
- Consulter un expert-comptable : Pour explorer les montages juridiques les plus adaptés (SCI, LMNP, etc.).
- Se renseigner en mairie : Certaines villes proposent déjà des aides à la reconversion vers la location longue durée.
- Préparer un plan B : Envisager la vente ou la transformation du bien si la rentabilité chute.
---
Conclusion : un marché en pleine mutation
Le modèle des locations touristiques, jadis eldorado des investisseurs, entre dans une ère de régulation accrue. Si certaines mesures pourraient étouffer le secteur, d’autres ouvriront des nouvelles perspectives pour ceux qui sauront s’adapter.
Le mot d’ordre ? Anticiper. Que vous soyez propriétaire occasionnel ou investisseur aguerri, l’heure n’est plus à l’improvisation, mais à une gestion proactive de votre patrimoine immobilier.
> « Ce qui était hier une niche fiscale devient aujourd’hui un secteur hautement régulé. Ceux qui résisteront sont ceux qui auront su innover. » — Un analyste immobilier chez Meilleurs Agents.
---