Bordeaux : la fin des excès immobiliers ouvre une ère de raison et d’équilibre

Après des années de flambée des prix et de compétitions acharnées entre acquéreurs, le marché immobilier bordelais semble enfin retrouver un souffle plus serein. Entre stabilisation des tarifs, diversification de l’offre et retour des négociations, 2024 s’annonce comme une année charnière pour les passionnés de pierre.

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Un marché qui reprend son souffle : adieu les surenchères systématiques

L’époque où les biens bordelais s’arrachait à prix d’or, souvent 10 à 20 % au-dessus des estimations, appartient désormais au passé. Les professionnels du secteur observent un retour à la normale, marqué par :

- Des prix qui se stabilisent : Après une hausse vertigineuse de +40 % entre 2015 et 2022, les tarifs au m² marquent le pas, voire reculent légèrement dans certains quartiers. - Un pouvoir de négociation retrouvé : Les acheteurs osent à nouveau discuter les prix, avec des marges de manœuvre pouvant atteindre -5 % sur des biens bien positionnés. - Un temps de vente qui s’allonge : Finis les ventes en 48h ! Les biens mettent désormais 3 à 6 mois en moyenne à trouver preneur, un délai plus conforme aux standards nationaux.

> « On assiste à un rééquilibrage sain du marché. Les vendeurs doivent désormais justifier leurs prix, et les acheteurs prennent le temps de la réflexion. » > — Me Sophie Laurent, notaire à Bordeaux

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Quels quartiers tirent leur épingle du jeu en 2024 ?

Si le centre-ville historique (Saint-Pierre, Saint-Éloi) reste convoité, d’autres zones émergent comme les nouvelles pépites immobilières :

🔹 Les gagnants de la stabilisation

- Bastide-Niel : En pleine mutation avec l’arrivée de la ligne B du tramway, ce quartier attire les jeunes actifs grâce à des prix encore 20 % inférieurs à ceux du centre. Projets neufs et réhabilitations y foisonnent. - Caudéran : Prisé pour son cadre résidentiel et ses écoles, il séduit les familles malgré des prix élevés (environ 5 000 €/m²). - Euratlantique : Le grand projet urbain autour de la gare Saint-Jean booste l’attractivité, avec des logements neufs à partir de 4 200 €/m².

🔸 Les zones à surveiller (ou à éviter ?)

- Les Chartrons : Après une surchauffe, les prix marquent une pause (-3 % en un an). Idéal pour les investisseurs patients. - Pessac et Talence : Proches du campus universitaire, ces villes voient leurs prix stagner, voire baisser pour les studios. - La périphérie lointaine (Libourne, Créon) : Moins attractive depuis la hausse des taux, avec des biens qui peinent à se vendre.

📊 Tableau comparatif des prix moyens (2024 vs 2022) | Quartier | Prix 2022 (€/m²) | Prix 2024 (€/m²) | Évolution | |-------------------|------------------|------------------|------------| | Saint-Pierre | 6 800 | 6 500 | ▼ -4,4 % | | Bastide | 4 500 | 4 700 | ▲ +4,4 % | | Caudéran | 5 200 | 5 000 | ▼ -3,8 % | | Euratlantique | 4 000 (neuf) | 4 200 | ▲ +5 % |

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Taux d’intérêt, pouvoir d’achat : quels impacts sur les acheteurs ?

La remontée des taux (autour de 4 % en 2024) a refroidi les ardeurs, mais pas stoppé le marché. Voici les tendances clés :

✅ Les primo-accédants reviennent : Grâce à des dispositifs comme le PTZ+ et des prêts à taux capés, les jeunes ménages représentent 35 % des achats (contre 25 % en 2022).

⚠️ Les investisseurs locatifs en retrait : Avec des rendements brut autour de 3 % (contre 4-5 % avant), beaucoup se tournent vers d’autres placements.

💡 Stratégie gagnante : Les acheteurs ciblent désormais des biens à rénover ou des petites surfaces pour limiter l’endettement. Les colocations haut de gamme et les résidences étudiantes restent des valeurs sûres.

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2025 et au-delà : quelles perspectives pour Bordeaux ?

Les experts s’accordent sur un scénario optimiste mais réaliste :

- Une légère baisse des taux d’ici fin 2024 pourrait relancer les transactions. - L’attractivité économique de la métropole (aéronautique, numérique) maintient une demande solide. - L’offre neuve devrait augmenter avec les grands projets (Bordeaux Euratlantique, ZAC Bastide-Niel).

➡️ Conseil d’expert : « Pour les acheteurs, c’est le moment d’agir avec prudence mais sans trop attendre. Les prix ne vont pas s’effondrer, mais les conditions de crédit pourraient s’améliorer. » — Julien Morel, directeur d’agence Century 21 Bordeaux

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🔎 Le mot de la fin : faut-il acheter à Bordeaux en 2024 ?

| Profil | Opportunité | Risques | |---------------------|------------------|-------------| | Primo-accédant | Taux stabilisés, aides disponibles | Budget serré, concurrence sur les petits biens | | Investisseur | Rendements corrects en centre-ville | Fiscalité locative, vacance possible | | Famille | Quartiers familiaux (Caudéran, Talence) | Prix élevés, peu de maisons | | Retraité | Centre-ville ou périphérie calme | Peu de biens adaptés sans ascenseur |

💬 « Bordeaux reste une valeur sûre sur le long terme, mais l’ère des coups de cœur à tout prix est terminée. La patience et la négociation sont désormais les maîtres-mots. »

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📌 À retenir : - Fin des surenchères : Les prix se stabilisent, les acheteurs reprennent la main. - Quartiers en mouvement : Bastide-Niel et Euratlantique sont les stars de 2024. - Stratégies adaptées : Rénover, cibler le neuf ou miser sur la colocation. - Perspectives positives : Un marché plus équilibré, sans krach en vue.

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